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能拯救融創的,除了命運還有自己

阿爾法工場 發布時間: 2022-04-01 13:08:10 評論數 0 閱讀量: 20.35w

能拯救融創的,除了命運還有自己

多給一點時間,融創可以絕處逢生。

3月28日,融創中國(01918.HK)控股有限公司發布公告稱,不刊發2021年未經審核年度業績,延期舉行董事會會議。同時,融創中國對4月1日面臨回售的公司債“20融創01”提出展期。值得注意的是,孫宏斌將史無前例地為這筆債券提供無限連帶責任擔保。

一切都恍如隔世,賭上孫宏斌自己全部身家,在這個至暗時刻,錘下了重重的一錘。但是,仿佛是宿命的輪回。收購的時候,是中國房地產業的倒V頂,而展期的時候,則是中國房地產業迎來政策反轉的V型底。

作為一個長期關注地產的80年代氣質的90后,一瞬間想到了周華健的那首歌:“就請你給我多一點點時間 ,再多一點點問候,不要一切都帶走 ,就請你給我多一點點空間?!?/p>

也請給融創一點時間吧。

去年以來,地產的形式急轉直下,所有人都在這片汪洋里。2021年8月以后,房地產開發投資累計完成額就急轉直下,對于高杠桿行業的房地產而言,一切變得不那么美妙了。

能拯救融創的,除了命運還有自己

陽光城公告,祥生控股、正榮地產、中國奧園等一批企業宣布無法償還債務,而華夏幸福更是在老板輸血一百多億后,未能如期償還債務本息,現在已經高達1078.05億元。

除了少數含著金鑰匙出身的房地產企業,沒有一個企業能穩坐釣魚臺,大多數直接躺平,少數幾個在奮力自救,融創就是其中一個。至少在2021年,形勢如此艱難,融創并沒有放棄。

01 只是流動性短缺

3月28日,融創中國公告除了臨時停牌,還公告了更多信息。

  1. 截至2021年底融創中國可售貨值(含合聯營公司)約為2.0萬億元。

  2. 項目開工及運營情況基本穩定。

  3. 融創中國2022年1-2月累計銷售額同比下降約27%。

  4. 近期行業股票及債券價格大幅下跌,疊加境外評級機構近期對融創中國評級進行了大幅度的下調,導致公司為應對將于3月及4月到期的公開市場債務難以應對。

  5. 公司近期面臨階段性流動性困難。

近兩年來,融創一直在致力于降杠桿。尤其在“三道紅線”的政策要求和行業面臨整體調整的當下,回籠現金最直接的辦法是處置資產。

2021年,融創以14.75港元/股出售持有的融創服務1.58億股股份,籌資3億美元,約20億元。同年融創拋售約4535.2萬股貝殼美國存托股票,回籠資金70億元左右;又出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目,通過資產出售,累計約回籠 257 億元。2021年11月和2022年1月兩次配售,共獲得約96億港幣,約為78億元。

還有就是孫宏斌的自救,孫宏斌給公司提供無息資金約為 4.64 億美元,約為31.5億元。

以上累計回款約378億元。

融創為應對二季度到期的公開市場債務,已窮盡各種舉措積極自救,眼下的債務尋求展期是行業極端環境導致的短期困境。

不想躺平的融創,只能拿出最終大招:孫宏斌個人無限連帶責任擔保。以2022年3月28日收盤股價看,孫宏斌個人的股票市值約為102.56港幣約為83.5億元人民幣,還清40億元的債務自然不算什么。孫宏斌真的拼了,哪怕一無所有,也要把債還清。

3月31日,融創劃撥足額利息至賬戶。

融創還在加速出售資產。根據傳言,融創還在出售兩個核心資產,北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目,預計能夠帶來現金140余億元,到時候融創能夠大大緩解壓力了。

當然,一切還得看融創自身能不能創收。

2021年半年報,融創總資產12054億元,負債9971億元,凈資產2083億元。給融創一些時間,融創不是資不抵債,只是流動性短缺。

02 變現能力依然還在

融創引以為傲的存貨如何呢?

能拯救融創的,除了命運還有自己

融創的總土地準備達到2.78億平方米,權益土地儲備達到1.64億平方米,而且分布的位置都是比較核心的區域,如長三角、環渤海、華南等地。都是土地市場比較活躍的地區。

假設這些房子按照一平米9000元銷售出去,就能夠回款1.5萬億,難度當然不大。

銷售=價格*數量,我們拆解這兩個因素。從過去的房價看,過去房地產核心問題不是房價。

能拯救融創的,除了命運還有自己

從價格看,2021年6月至今房地產的價格比較穩定,因此融創的房子儲備價格風險較小。

因為眾所周知的原因,房地產銷售過去這大半年情況確實是不好的,但是我們的確看到了積極的因素。房地產的政策底到了。一場自上而下的房地產救援運動正在展開:

最頂層,國務院金融委召開專題會議,針對房地產領域,金融委明確指出,要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案,提出向新發展模式轉型的配套措施。此次會議同時強調,有關部門要切實承擔起自身職責,積極出臺對市場有利的政策,慎重出臺收縮性政策。

會議剛結束,執行層就動了起來。財政部、央行、證監會、證監會、外匯局、銀保監會等五部委便紛紛跟進表態,提振房地產行業信心,穩定市場預期,積極有效化解房地產行業風險,包括不擴大房地產稅試點城市范圍,加大并購貸款支持,重點支持優質企業兼并收購困難房企優質項目等。

地方政府也紛紛跟進,3月18日,福州市不動產交易中心表示,無戶籍的外地人也可以在福州買房。

資金方面的也在松動。房貸利率在下降、放款速度也在提升。上海廣州這種房價非常高的地方,基本上房貸利率下降了20個點左右。至于放款速度,從原來的遙遙無期到現在一個月就放款,的確讓人很驚訝!甚至有的地方出臺首套房20%的首付比例。

融創的房子還是那個房子,是與融創·北京壹號院、重慶融創·國賓壹號院一樣品質的質量過硬的房子,是讓業主幸福安寧的房子。

很快這些政策會體現為融創的銷售,融創的銷售進入一個良性恢復期的時間,根據2013-2014年的情況,房地產政策放松到基本面見底,快則3個月,慢則6個月,房地企業普遍銷售會有一個適當的回升。

融創的核心在銷售,銷售的核心在放量,放量的驅動因素已經改善,未來3-6個月即可見真章。

未來3-6個月,融創通過停止拿地、積極回款是能夠實現自身的正循環的。

2021年上半年,融創的經營性現金流流入117.19億元,公司假設行政管理等剛性費用支出減少30%,則預計可增加現金流22.7億元,同時,銷售情況預計2022年上半年整體是下降25%,則經營性現金流整體不變,預計經營性現金流流入約120億元左右。

而公司2021年上半年各類買地花了328.9億元,2022年上半年則可以積極通過出售資產回籠約200-300億元資產。

而在融資方面,2021年融創融資235.72億元,2022年融創的債務進行展期,則整體可實現債務規模不增不減,上半年則安然度過。

進入到6個月后,即使銷售只是恢復2019年同期水平的75%,(2019年的地產業不算好的),則經營性現金流可流入300億元左右,融創的流動性危機則可以較為穩妥地度過。

到2022年年底,通過出售資產和積極促進銷售,預計融創賬面現金為500億元左右,整體負債下降2000億元,存貨和固定資產也會下降1500億元左右??傎Y產規模達到1萬億元,凈資產約為1300億元,整體負債率為87%。剔除預收款1700億元,負債率為70%左右(接近70%),現金短期債務比還是為低于1,三條紅線綠了1條,但是離全面轉綠不遠。

03 未來的路還很長,融創要怎么走?

經過這一次劫難,融創乃至全國的房地產企業都應該真正靜下心來,房地產是讓人們有個幸福的家,是安靜的,而不是喧囂的。

古話說,人無信則不立,而信用這是企業家精神中最重要的內涵。成都環球中心創始鄧鴻正經這么談過孫宏斌:“這是我和孫宏斌的一種氣場和一種認同的認同,這次交易其實我和老孫有很緣分、很感性的東西在里面。當然孫宏斌最打動我的是說了就算話,講誠信?!?/p>

業界對孫宏斌的認知也是講誠信,這是企業家精神的最高評價。我們見過風風雨雨,大多數商人在企業兵敗如山的時候,想的是如何轉移資產,如何先還自己的債、如何掏空上市公司,但是孫宏斌與融創同呼吸共命運的人,無息借款,這才是真正的企業家精神。

企業家精神的價值是用數字算不清楚的,因為企業家精神相信的是自己的實力。洛克菲勒說:“即使把我身無分文地丟進沙漠,只要有人經過,我很快又會成為富豪?!?/p>

過去40年改革開放的奇跡給中國的企業家們提供了豐厚的土壤,但是從沒有一個企業是一路順風順水的。每一個企業的創始人都有過一夜白頭的痛苦,看不到明天的黑暗,有的人卷起自己的一畝三分地消失在黑夜里不見蹤跡,因為他們覺得自己不過是運氣的眷顧兒,在這個浪潮里被巨浪打濕了而已,他們沒有企業家精神。

孫宏斌,這個山西運城貧苦人家走出來考上清華的孩子,骨子里絕對自信。過去,融創由房地產業40名開外躍升至前三,合同銷售額增長77倍、收入增長35倍、核心凈利潤增長17倍、土地儲備貨值增長33倍及凈資產增長27倍,未來的融創也不會躺平。

未來,還清債務,降速發展,融創并沒有資不抵債,只是需要一點時間。

把以上這些串起來:在這個躺平還是扛下去的戰略選擇中,孫宏斌選擇了面對殘酷的現實,用持續奮斗的過程來積極應對結果。

數字不會撒謊,融創有能力度過這次劫難,但是未來的路還很長,融創要怎么走?

雖然地產時代已經過去,但是房子是永恒的需求。融創,“中國家庭歡樂供應商”,做精品的房子,慢一點,穩一點。企業的經營不在此時股價的高高低低,而只有企業家的精神亙古綿長,生生不息。

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