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碧桂園銷售失速,銷售額遠低于萬科,1.74萬億負債壓頂

雷達財經 發布時間: 2022-01-07 00:14:26 評論數 0 閱讀量: 21.52w

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

當“宇宙房企”碧桂園年終登上機構各指標榜單第一名時,背后出現了陰影,2021年11月-12月,碧桂園連續兩個月合同銷售金額環比下滑。

根據公告,2021年11月,碧桂園現歸屬公司股東權益的合同銷售額約413.5億元,環比上月下滑9.78%;12月份,碧桂園單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣225.8億元,環比下滑45.39%。

橫向對比,萬科11-12月份合同銷售金額分別為431.5億元和635.6億元,銷售規模均超過碧桂園?!氨倘f恒”三強格局中的恒大,根據相關公告計算,自9月份暴雷以來,2021年后四個月里僅僅賣出了43.7億元,已然掉隊。

然而,并未暴雷的碧桂園,年末突然大幅落后于萬科,問題出在了哪兒?

有分析認為,其中既有三四線城市降溫帶來的影響,也有可能是簽約滯后的原因。從公開消息來看,碧桂園頻頻推出促銷活動,但不少被當地監管機構叫停,或者降價后項目成交量也不佳,這可能影響了公司的去化表現。

這對于1.74萬億負債的碧桂園并非好消息,眼下的房企融資雖然重新開閘,但融資到位仍需要一個過程,這期間房企仍需依賴銷售回款現金流。

年末“碧萬恒”格局生變

根據中指研究院數據,2021年,碧桂園、萬科和中國恒大位列全年權益銷售金額三甲,業績分別為5582億元、5080.4億元和4430.5億元;對應權益銷售面積碧桂園、中國恒大和萬科依次為6682萬平方米、5250.6萬平方米和3040.3萬平方米。

盡管單從數據上看,前三甲不論是權益銷售金額還面積,都較身后房企保有優勢。但在地產行業整體告別“黃金時代”的背景下,頭部房企的增速也慢了下來。

有數據顯示,規模房企的銷售額上一次出現集體下滑,還是國際金融危機影響下的2008年。

具體到各家企業的自身,據中指研究院統計,2021年權益金額排名前三的碧桂園、萬科和中國恒大的目標完成率分別為88.9%、78.5%和61.5%,均未完成年度目標任務。

在中指研究院權益銷售額排名中,“碧萬恒”的三強格局繼續延續,這一格局自2016年起已經延續6年。但數據背后的公司,境況早已發生了深刻變化。

最明顯是恒大。據中國恒大2021年9月3日發布的未經審核的運營數據,1-8月累計實現合約銷售金額4386.5億元,合約銷售面積5379.0萬平方米。到了2020年1月4日,公告顯示,2021年實現合約銷售金額4430.2億元,合約銷售面積5426.5萬平方米。

由此計算,2020年最后四個月,恒大合約銷售金額僅43.7億元,合約銷售面積47.5萬平方米,近乎停滯狀態。在中指研究院銷售額排行第100位的鑫苑中國,2021年9-12月銷售金額達109.8億元。也就是說,如果只看9-12月份銷售數據,恒大已經跌出了房企百強。

實際上,年末“掉隊”的不止恒大,還有碧桂園。根據公司公告,碧桂園前10月累計權益合同銷售額為4940.7億元,月均銷售額為494.07億元。但在年底的最后兩個月,公司股東權益的合同銷售金額依次為413.5億元、225.8億元,環比出現大幅下滑;其中12月份的合同銷售額,僅為萬科同期635.6億元的35.53%。

如果時間維度拉長到2021年8月份,當月碧桂園實現股東權益的合同銷售額就掉頭向下,從此前連續5個月超500億元跌至452.1億元,環比下降16.71%。

克而瑞相關報告稱,2021年中國房地產行業的企業整體銷售,表現為先揚后抑的走勢,下半年市場持續轉冷,百城成交面積持續下行,同比跌幅擴至30%以上。

不過,房企銷售業績在12月大幅反彈,重點城市商品住宅成交規模穩步回升,成交面積環比增逾10%。據克而瑞統計,2021年12月,百強房企實現銷售操盤金額9940.1億元,較11月環比有32.4%的增長。

顯然,相比百強房企的業績回暖,碧桂園12月份反而出現下行。而根據中指研究院數據,12月碧桂園銷售排名跌出行業前3位,位列綠城中國之后的第9位。

調控之下三四線房子不好賣

關于碧桂園年底銷售業績下滑,尚無法從官方層面得到更多消息。

知名地產分析師嚴躍進告訴雷達財經,類似下滑不排除有兩種原因。第一是三四線城市市場行情確實降溫,對于此類城市來說影響是比較大的,即會影響企業的銷售業績。第二也不排除企業沒有在這個月份刻意強推項目,因為全年銷售業績完成差不多了。從營銷角度看,部分營銷簽約或滯后于2022年一季度,即不會在去年12月份得到體現。

然而,從碧桂園一些項目的促銷動作來看,公司對于去化十分渴求。這也好理解,在房企資金鏈緊張的當下,將項目快速去化自然能加快回籠資金。

但從公開的信息來看,碧桂園部分項目由于降價幅度過大,或被當地政府叫停;或者所處位置不佳的項目,即便“骨折價”也難以提升成交量,這恐怕是影響公司業績的因素之一。

2021年11月2日,山東聊城住建局發布通報稱,經檢查發現,位于聊城的碧桂園·云麓九里和碧桂園·星匯兩項目,均存在商品房銷售方案報備價格與實際銷售價格不一致問題,違反了國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》有關規定,影響到聊城市房地產市場的正常秩序和“三穩”目標落實。

為堅決貫徹“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產市場調控要求,經研究決定,責令聊城經濟開發區碧桂園房地產開發有限公司、聊城精英置業有限公司立即對碧桂園·云麓九里和碧桂園·星匯項目銷售行為進行徹底整頓,整頓期間市房產交易中心暫停兩個項目網簽備案。

據這里的老業主介紹,上述兩項目近期推出了新房,相比前期優惠了約一千多一平,他們無法接受,紛紛對其投訴,最終住建局出手制止。

無獨有偶,在江蘇省鎮江句容市的碧桂園云頂,也是因為同樣的操作被監管緊急叫停。

據了解,碧桂園云頂在2020年前名稱為“江南世家”。2017年,碧桂園江南世家首開精裝高層,成交價基本高達1萬元/平方米;隨后從2018開始,精裝高層成交價也一直保持在1.1萬/平方米左右。

2020年,江南世家二期推廣名變更為云頂,售價7千多;2021年上半年,毛坯高層降至6000多元/平方米,部分大戶型6000元以下。

新低價后不少購房者去抄底,但到了2021年10月份,中介推出了更低的價格,單價4800元/平方米。消息流出后,老業主坐不住了,紛紛去住建局官網留言投訴。隨后該項目特價活動被鎮江市住房和城鄉建設局叫停。

同樣在去年11月份,碧桂園濰坊碧桂園鳳翔府小區放出了超低價的精裝修新房,最后經相關部門約談開發企業,已認籌的房屋全部收回并退還認籌資金,對開發企業實行聯合懲戒,給予信用減20分。

有業內人士告訴雷達財經,這種大幅降價促銷的行為,對開發商來說,可以短時間回籠大量資金;對于買到便宜房子的購房者來說,是撿了漏;但是心中最苦的莫過于前期買了相關項目的業主了,他們面臨著房產的直接損失。

但對碧桂園來說,降價促銷手段并非無往不利。據“閩南微資訊”的文章,2021年12月初,碧桂園在武漢市蔡甸區的唯一項目“碧桂園星樾”開盤推出的218套新房,去化率僅25%。

據悉,該項目備案均價約8840元/平,實際售價僅7685元/平,對比前期6月份8300元/平的開盤價格,降價幅度接近千元。而蔡甸區的新房均價整體在9457元/平,項目價格遠低于銷售均價,然而大幅度的降價并未給碧桂園帶來成交量的提升。

多家媒體曾報道,2021年9月27日,碧桂園召開了“誓保全年8000億銷售目標”高管會議,每月800億目標,如年底未完成全年目標,集團分管營銷、品牌、投資及文商旅的常務副總裁程光煜請辭。

除了表決心,碧桂園還設立每月1億元獎勵,“完成就獎勵,完不成直接請辭,誰阻礙清理誰?!钡鶕硕鸾y計,碧桂園2021年不論全口徑金額還是操盤金額,都未超過8000億元。

因此,從如此重壓之下仍未完成目標和頻頻的降價促銷動作來看,碧桂園似乎面臨著去化困難的問題。

在業內,和恒大一樣,碧桂園是著名的“三四線之王”。根據中指研究院數據,2021年全年碧桂園權益銷售金額5582億元,對應權益銷售面積6682萬平方米;萬科同期權益銷售金額5080.4億元,對應權益銷售面積3040.3萬平方米。簡單計算,碧桂園銷售單價約8354元/平方米,萬科銷售單價在1.67萬元/平方米。

有分析認為,本輪市場調整中,一二線城市房價適當波動的情況下,流動性依然存在;但在三四線城市,棚改潮已過,再加上本身人口大量流出,購房者越來越少。

這也意味著,重倉三四線城市的碧桂園,正面臨著房子賣不掉的窘境。

負債總額高達1.74萬億

截至2022年1月6日,碧桂園港股賣空股數達4999.4萬股,較2021年12月31日的2103.8萬股出現翻倍,為近半個月來最高數額。

碧桂園的股價也自2021年下跌35.45%之后,今年至今再跌1.3%,總市值跌至1580億港元。

過去,碧桂園成功的核心在于“高周轉”模式,該模式是規模擴張的利器,隱患是推高了企業的負債規模。

據2021年半年報,碧桂園負債總額高達1.74萬億,相較于2020年末的1.76萬億元減少了190.19億元。雖然有所減少,但相較于巨大的基數而言,仍然維持在高位。

剔除部分將來要轉化為收入的“合同負債”,截至2021年6月30日,碧桂園有息負債由2020年底約3264.85億下降至3242.4億,減少22.45億元,下降幅度也有限。

截至2021年10月26日,中國恒大、碧桂園和佳兆業集團存續的地產美元債規模最大,分別為140.01億美元、116.94億美元和113.74億美元。另外,碧桂園2021年上半年的資產負債率達86.24%,已經超過了中國恒大。

去年,網上不時傳出碧桂園欠薪、欠施工方工程款的消息,例如碧桂園位于菏澤的一項目工地發生工人討薪被車軋傷事件、信陽的碧桂園黃金時代樓盤民工以跳樓方式討薪等。

12月16日,“正北方網”報道稱,碧桂園包頭一處項目,在施工方于2018年9月30日順利通過竣工驗收后,碧桂園旗下的項目公司至今仍拖欠著90萬多元工程款和277萬元質保金。

市場整體下行、融資通道收縮的背景下,去年下半年以來碧桂園減少了土地投資支出。據億翰智庫統計,從新增貨值來看,2021年1-12月,碧桂園累計新增貨值4840.2億元,11月單月新增貨值211.8億元、12月新增貨值僅有60.2億元。

除此之外,媒體多次報道過的碧桂園旗下社區金融平臺碧有信,通過在陜西文交所備案產品,被懷疑和恒大理財一樣向碧桂園的地產項目“輸血”。此前與碧有信合作眾多的匯聯金融,已被立案偵查。近日,證監會也發起對“偽私募”、“偽金交所”等風險深入開展整治。

盡管年末房企融資政策有所“松綁”,12月份碧桂園成功發行20億儲架供應鏈金融ABS首期產品,但機構預計,年末融資政策偏正面是旨在維穩糾偏,短期內房企融資仍將低位運行,未來將更加依賴銷售回款和自籌資金。

對于碧桂園的后續發展,雷達財經將繼續關注。

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