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百強房企“渡劫 ”

雷達財經 發布時間: 2022-01-05 22:54:08 評論數 0 閱讀量: 21.79w

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

風云激蕩的2021年終于畫上了句號,經歷了地產下行周期的房企們也交出了成績單。

機構數據顯示,2021年全年,百強規模房企實現銷售操盤金額11.08萬億元,同比下降3.5%;百強房企權益銷售金額8.88萬億元,同比下滑6.0%。目標達成率指標上,規模房企2021年整體的銷售目標完成率不到90%,也明顯低于過去三年105%以上的平均水平。

有資料表明,這是自2008年金融危機以來規模房企第一次出現集體下滑。而隨著業績罕見負增長,疊加行業去杠桿、風險出清的背景,百強規模房企的融資、拿地動作都放緩。

不少行業人士已經形成共識,房地產業正從高速增長向平穩增長過渡,甚至全國商品房銷售規模將步入無增長時代。

具體到微觀層面,暴雷、違約成了恒大、佳兆業、寶能、陽光城、花樣年等百強房企身上最刺眼的關鍵詞。盡管年末出臺了降準、穩健財政政策等積極信號,但最先惠及的卻是質地較好的“優等生”,行業分化之下陷入流動性危機的房企還未走出“至暗時刻”。

業績負增長拿地放緩

經歷了多年的向上增長后,房地產業有望向只漲不跌的“黃金時代”正式告別。

克而瑞研究中心的統計數據顯示,2021年全年,TOP100房企累計銷售操盤金額11.08萬億元,較2020年同比降低3.5%;權益口徑銷售總額為8.88萬億元,同比下滑6%,而這還是在上半年銷售較好的情況下取得的數據。

作為對比,2018-2020年百強房企的權益銷售規模增速分別為35.1%、6.5%、10.8%。規模房企的銷售額上一次出現集體下滑,還是國際金融危機影響下的2008年。

某上市房企高管對媒體表示,公司在去年年中已經適當調低了銷售目標,一些區域公司還提高了年終獎額度,但最終還是未能完成目標。

克而瑞統計顯示,2021年12月,百強房企實現銷售操盤金額9940.1億元,單月銷售業績同比下降35.2%,環比增長32.4%。截至12月末近4成百強房企累計業績同比降低,銷售規模負增長的企業數量較2020年有明顯提升。

盡管從銷售目標完成率來看,規模房企2021年整體的銷售目標完成率不到90%,明顯低于過去三年105%以上的平均水平,但龍頭房企總體保持了穩健態勢。

根據克爾瑞統計,2021年,前十強房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元,同比增長19.8%。碧桂園、萬科、融創、保利、恒大位居行業前五位,其中碧桂園以7208.6億元蟬聯銷售冠軍,融創以5677.2億元躋身三甲,恒大以4356.3億元操盤金額金額排在第五。

據中指研究院統計,2021年全年碧桂園、萬科、融創中國的目標完成率分別是88.9%、78.5%和93.4%,均未達標,在32個公布銷售目標的房企中處于中后部位置。另外,恒大為32家房企中目標完成率最低的,僅有61.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴雷達財經,從房企銷售業績數據看,2021年可以總結為三個特點。第一、銷售業績降溫非???,尤其是下半年持續性的成交行情降溫,使得房企的銷售數據明顯受到壓力。第二、銷售數據表現不好,直接影響了現金流等狀況,進而使得房企資金壓力增大。第三、房企在提高銷售業績方面,似乎找不到太多的出路,這也出現了躺平的現象。

克而瑞在報告中分析,目前預期的市場底尚未真正到來,短期內房地產市場仍難言樂觀,全國商品房銷售規模將步入無增長時代。

實際上,樓市銷售去化不佳,使得房企在土地投資上也趨謹慎??硕饠祿y計,2021年百強房企新增土儲拿地銷售比僅為0.25,較上年下降0.12,與2017年的高峰相比則降幅超過50%,并創下近五年新低。

全年拿地較為積極的房企中,除了深耕長三角的區域型房企,還有龍湖、金茂等財務相對穩健的企業,碧桂園以超過5000億元新增貨值位居行業第一,萬科、保利、中海等國企也有超3000億新增貨值。而包括恒大、世茂等規模房企和部分中小房企,對土儲的投資幾乎停滯。

投資區域層面,一二線城市仍處在優先級。由于集中供地對資金短期占有量高,不少房企為保證在集中供地拿地,放棄了部分三四線城市拿地的機會??藸柸饠祿@示,2021年一二線城市吸收了七成百強房企的投資額,較2020年提升接近10個百分點。

從土拍市場行情走勢看,受到集中供地及融資收緊影響,上半年房企出手頻繁,核心城市土地遭“哄搶”,下半年市場轉冷,“流拍”和“國企托底”頻現。與此對應,隨著監管政策陸續出臺,下半年房企償債和現金流壓力加大,投資力度也持續收縮,接近半數50強房企四季度未拿地。

有分析人士指出,如果項目去化率持續表現不佳,銷售和回款壓力難解,房企的謹慎投資預期很難一時間扭轉。

暴雷房企“花式”自救

對流動性困難的房企而言,除了在銷售端賣力營銷去化及現金回籠,多方籌錢來自救同樣是重要的事情。

拉開2021年的房企暴雷名單,泰禾、藍光發展、華夏幸福、恒大、寶能、奧園、陽光城、花樣年、當代置業等榜上有名。據人民法院公告網公布的消息,2021年全國有396家房企發布破產公告。

但業界預計,陷入流動性危機的地方房企,要遠大于這個數字。

恒大自去年7月份起被廣發銀行宜興支行申請訴前財產保全,債務危機初現。到了9月份,恒大財富暴雷,部分員工稱購買的產品無法兌付,許家印出面安撫,“我可以一無所有,但恒大財富的投資者不能一無所有!”

目前恒大財富正通過轉讓、拍賣等多種形式,加快各類資產的處置變現,以實現投資人的分期兌付。但由暴雷事件引發的一系列擠兌潮,還是導致恒大最終實質性違約。2021年12月6日,恒大沒有在最后寬限期支付債券持有人8200萬美元的利息。

這期間,作為創始人的許家印,個人拿出70億現金幫助恒大渡危機。據公開消息,近期許家印再次出售了恒大物業和中國恒大股份,甚至將珠江新城上億元豪宅按8000萬出售。

然而,這些紓困資金相對恒大的債務規模,數量仍然有限。行業人士認為,2022年,恒大需要解決的核心問題,還是圍繞找錢來展開。

和恒大一道陷入流動性危機的房企,同樣啟動了多種手段籌措資金。實際上,在“借新還舊”斷檔、國內外融資渠道關閉后,擺在房企面前的選擇并不多,股東借款、配股融資、出售物業資產等,成了為數不多可輾轉騰挪的空間。

據中指研究院統計數據,截至2021年12月28日,物業管理行業全年已披露交易信息的并購案交易額達353.2億元,較2020年全年增長約234.15%。暴雷名單上藍光發展、當代置業、陽光100等都曾將旗下的物業資產出售。

融資寒冬中,那些債務暫時沒有到期的房企,也學會了未雨綢繆。海倫堡、鑫苑置業、佳兆業等對即將到期的債券進行了展期、交換要約或同意征求,且大多數取得成功,獲得了債券持有人的同意。

中指研究院的統計顯示,2021年11月份,中國金茂、祥生控股、世茂集團、建業地產、龍光集團、新城控股等多家房企紛紛回購美元票據,以降低企業負債水平、提振資本市場信心。

連善于洞察風向的孫宏斌,最近也瘋狂甩賣資產回流現金。據21世紀經濟報道的文章,12月下旬融創中國以交易總價26.8億元成功出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目。

從去年10月底開始,融創加快了資產處置步伐:將杭州兩項目股權轉讓給回籠資金16.73億元;配售股票融資60.8億元;兩次出售貝殼股票回籠資金68.9億元。再加上孫宏斌對公司的4.5億美元無息借款,將商管業務作價18億元“左手倒右手”給融創服務,兩個多月時間融創中國回籠資金規模超過200億元。

在外界看來,孫宏斌的舉動不論是自救還是強化市場信心,仍有回旋的余地;相比較,一眾為償債抓耳撓腮的房企大佬,手中的彈藥本就不多,嚴峻的環境下想以合理的對價變現時,接手者卻寥寥,只能被迫“躺平了”。

仍需靜待修復期到來

冬天已經來了,春天還會遠嗎?房地產行業的暖春又什么時候能到來?

從影響行業的最大變量來看,政策層面轉機已經出現。盡管今年的經濟工作會議中再次明確,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,房地產調控的基調不會發生大的變化。

但11月9日,中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會后,招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、美的置業等房企均表示,近期計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

12月6日,中央政治局會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環”。此前,銀保監會和央行的發聲中也都明確要保障好剛需群體信貸需求。

此后,房企的中期票據、供應鏈ABS等融資渠道逐漸重啟。保利發展、招商蛇口、中國金茂等央企、國企率先發行中期票據及供應鏈ABS等產品。進入12月份,碧桂園、龍湖、金地等頭部民企也跟進宣布啟動中期票據和公司債等產品。

億翰智庫認為,政策的邊際放寬是從優質龍頭房企開啟,如銀行間市場的融資出現松動,發債成功的以主體評級較高的房企為主,這和三道紅線政策下綠檔房企可享受更大幅度的債務增長空間是同一個道理。

至于處于“自救”中、評級被下調的房企,仍沒有能治本的根本性措施??藸柸鹪趫蟾嬷蟹Q,企業間分化會持續,行業調整期下市場資源在向優勢企業集聚;年末融資政策偏正面是旨在維穩糾偏,短期內房企融資仍將低位運行,未來將更加依賴銷售回款和自籌資金。

“就2022年來看,房地產市場會呈現一個U型走向,即上半年還是要降溫,目前沒有看到太多的利好面?!眹儡S進也持類似的觀點,他表示,從實際過程看,盡量要把市場回暖想得嚴峻點,房企也依然要把握近期信貸政策的放松動作,積極去庫存。

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