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大象轉身, 綠地轉做“土木人”的秘密

阿爾法工場 發布時間: 2021-11-22 15:35:08 評論數 0 閱讀量: 13.9w

從暴利時代到薄利時代,對于現在的地產公司,想辦法活下去比什么都重要。

中國的房地產業,有三個大佬,被圈里人戲稱為“三大瘋子”。

他們分別是恒大許家印、萬達王健林、綠地張玉良。

三人之中,張玉良無疑是最為低調的那個,除了國資背景外,并沒有給人像王健林、許家印二人那般,時常語出驚人的深刻印象,“勤”、“儉”、“謙”,是張玉良的標簽。

但論及瘋狂,張玉良不會輸給任何人。這個現年65歲高齡的上海綠地集團董事長,仍然是地產界的拼命三郎,時常會上演45小時連軸工作的舉措。

這種瘋狂,也進而延續到了綠地集團身上。常人提及綠地集團,先入為主的觀念,一定是那個瘋狂蓋摩天大樓的房企。

從總高450米的南京綠地廣場,到636米的武漢綠地中心(后改為475米),目前的世界十大高樓近一半來自綠地。以至坊間賦予綠地集團一個響亮的稱號——“摩天大樓專業戶”。

大象轉身,綠地轉做“土木人”的秘密

除了瘋狂蓋高樓,張玉良也從不會錯過自己能做的任何事情。比如發展金融、做汽車服務、開酒店,甚至是挖煤、建地鐵。

但近期,張玉良的瘋狂,在地產寒冬中,掀起了一場始料未及的風暴。

11月12日,綠地控股集團股份有限公司發布公告稱,公司所屬行業類別已由“房地產業”變更為“土木工程建筑業”。

大象轉身,綠地轉做“土木人”的秘密

翻閱綠地的財報,歸因躍然紙上。2020年,公司經審計的營業總收入為4561億元,基建產業營業收入為2334億元,占比51.19%;而在2021年上半年,公司營業總收入為2829億元,基建產業營業收入為1574億元,占比55.65%。

正是鑒于公司基建產業的收入占比已超過50%,根據《上市公司行業分類指引(2012 年修訂)》,綠地集團所屬行業類別已由“房地產業”變更為“土木工程建筑業”。

曾經表示要分拆基建業務上市的上海綠地控股集團,選擇改頭換面并徹底加入后者。這是張玉良迄今為止,最為瘋狂的一場表演。

大象轉身,綠地轉做“土木人”的秘密

二十年養象,六年轉身

養成一頭大象,需要多長的時間?張玉良給出了答案:20年。

1992年綠地成立,當時還是一家由上海農委和上海建委共同注資2000萬成立的綠化公司。此后,綠地抓住了時代的機遇,建設大型保障社區、商辦超高層、空港高鐵商務區、確立能源為第二支柱產業、控股城商行并開始布局金融產業鏈。

2012年,對張玉良和他的綠地來說,無疑是具有里程碑意義的一年。

綠地集團成為了繼萬科、保利之后,第三家銷售破千億的房企,并在7月份入選《財富》2012世界500強榜單,締造出中國房地產企業史無前例的一刻。

2015年借殼上市時,綠地的開盤價達到25.10元,市值邁過3000億門檻,超過萬科和新鴻基,成為全球最大的房企。

彼時,人們看到的,是張玉良和他的綠地集團在房地產行業中的輝煌。

無論是全球最大房企的頭銜,還是各大一線省市高樓迭起的盛景,均在告訴外界,這是一家專心深耕房地產事業的超級巨擘。

但撥去層層迷霧,我們還可以看到一條試圖發展基建事業的航線。

2004年,綠地僅花費5400萬元,便購得上海寶鋼集團旗下寶鋼建設60%的股份,而真正有價值的部分,是公司拿到了土木建筑行業中的7個國家一級資質。

在此后綠地集團諸多房地產項目的延展線中,時??梢钥吹綄氫撛诨A設施工程項目中的身影,這段鮮為人知的經歷,算是綠地在建筑工程領域的小試牛刀。

2015年,綠地提出了“一主三大”的戰略,“三大”之一即為大基建,綠地“土木人”的身份正式亮相于公眾的視野。

自此,公司開啟了并購省級建工企業之路,利用國企混改的方式,綠地陸續將貴州建工(12億)、江蘇建工(9.63億)、西安建工(10.7億)、天津建工(14.8億)、河南工程局(8億)、廣西建工(35.76億)、上海水利工程集團(未公開)等納入麾下。

但張玉良的真實目的不止于此,公司通過收購地方建工企業,成功建立起與地方政府根深蒂固的合作關系,這對無論是地產還是基建,各項業務拓展的作用舉足輕重。

2018年,綠地正式成立“綠地基建”,2019年改為“綠地大基建集團有限公司”。

2020年4月,綠地控股全新組建了綠地大基建集團,具有國家認定的建筑施工總承包特級資質7項,市政公用工程施工總承包特級資質2項,建筑施工總承包一級資質18項,市政公用工程施工總承包一級資質16項。

大象轉身,綠地轉做“土木人”的秘密

此時的綠地控股已不可同日而語,“綠地大基建”成為國內第八大基建企業,而位于前列的,是中建、中鐵、中鐵建、中交,這類中字頭的巨無霸央企。

用一句話形容此時的綠地集團最為恰當不過——布局東西南北中、覆蓋投融建造管。

從2015年推出大基建戰略至今,大象徹底轉身,張玉良用了6年。

大象轉身,綠地轉做“土木人”的秘密

迫不得已還是順勢而為?

中國有句老話,禍兮福所依,福兮禍所伏,意思是福與禍之間可以相互依存,互相轉化。

這像極了綠地集團的地產業務和基建業務,兩者之間福禍共存。

大象轉身這6年的時間中,有幾個非常重要的時間節點,分別是2015年、2019年和2020年。

在2015年綠地集團上市之際,公司貴為世界第一大房企。而這一年,具有極為特殊的歷史背景,被視為中國全面深化改革的關鍵年。

對中國房地產的改革進程而言,同樣是舉足輕重的一頁。

大潮涌動,風生水起,幾個關鍵詞成為了彼時地產行業的熱門標簽:地產金融、互聯網+、服務,它們沖擊著傳統的房地產行業,并為發展中的開發商提供了多元化的融資渠道。

當然,這也幫助綠地集團開辟出了一個全新的市場。借此東風,張玉良上演了一場豪賭,綠地上市即開始改革。

除了老本行房地產業務,公司同樣不遺余力地在大基建、零售、汽車、金融等多個板塊,企圖利用多元化發展,進一步鞏固自己的市場地位。

這無疑會引來市場對綠地的種種質疑,“公司剛當上地產龍頭,后面有萬科、恒大緊追不舍,暫且立足未穩,就想著吃著碗里瞧著鍋里的?!本G地的腳步,在市場分析師的眼里,似乎邁得有些過大。

但事實證明,張玉良還是賭對了,公司在多元化業務的發展上大獲成功,營業收入、凈利潤等核心指標均呈大步增長的趨勢,而公司也連續多年成為世界500強的企業。

大象轉身,綠地轉做“土木人”的秘密

但是,綠地的精力終究有限,賴以生存的房地產板塊逐漸掉下隊來,排名從榜單首位掉落至10名左右。

與此同時,公司還一度陷入現金流斷裂的傳聞,不僅多個工程、地產項目出現欠薪罷工的驚天丑聞,甚至原本計劃成為中國第一高樓的武漢綠地中心,也間接因此從636米降為475米,深受其害。

大象轉身,綠地轉做“土木人”的秘密

一邊是連續多年世界500強的金字標簽,一邊卻不得不面對多個項目暴雷停工的尷尬,綠地的多元化發展之路,可謂福禍共存。

當時間來到了2019年,綠地集團的負債,和眾多頭部房企相同,“順利”破萬億。中國的房地產市場雖有一系列調控政策陸續出臺,但市場仍然散發著余溫,大多房企依舊在進行著無序的擴張。

而綠地做到了維持現狀,并沒有在業務上進行大刀闊斧的調整。

通過綠地2018、2019年的報表可知,房地產業務和基建業務均沒有達到占比超過50%的業績,雖然兩年間房地產營業收入占比略高于基建營業收入,但實則相差無幾。

這一切,似乎盡在張玉良的掌控之中,地產業務和基建業務就像天秤的兩端,一端稍加用力,天秤的平衡將隨之傾斜。

這種穩定的態勢,隨著2020年“三道紅線”的降臨,悄然生變。

2020年,綠地剔除預收款后的資產負債率84.1%;凈負債率為139.2%;現金短債比為0.97。三道紅線均踩,處于“紅檔”企業。

即便是在2021年11月1日,第二道紅線(凈負債率指標)轉綠后,綠地仍無法擺脫第三道紅線的約束,這大大阻礙了公司的融資通道。

一年后,隨著2020年報、2021半年報的數據變化,基建營業收入占比連續超過50%,綠地正式完成了從房地產業到土木工程業的轉身。

這也意味著,評級機構需要用建筑行業的標準對公司進行重新評估,綠地巧妙的擺脫了政策對房企融資的約束,也間接改善了自己信用評估的預期。

可以預見的是,在精明的張玉良背后,無數的政商圈投融界大佬早已看破紅塵,做好部分公司業務包裝重組的準備。當項目穿上土木建筑工程的馬甲,綠地集團原本步履蹣跚的體內,曲線輸血的戲碼將多次上演。

這一切,在未曾帶上的緊箍咒的中國土木建筑業面前,合理又合規。

事實上,綠地的基建業務中房地產依舊占到了大多數。

截至2021年6月30日,公司大基建板塊在建項目總金額為10479億元,其中房屋建設業務7605億元,占比73%;基建工程2366億元,占比23%。

誠然,基建業務中的房地產項目,和傳統的房開項目存在本質的不同,但背后的旁門左道,足夠引起人們的無限遐想。

大象轉身,綠地轉做“土木人”的秘密

他山之石能否攻玉?

地產存量時代,房企轉型迫在眉睫,綠地集團無疑是其中轉型最為徹底的那個。

隨著大基建之路漸入佳境,市場上有一種聲音認為,土木工程建筑業是房地產商的下一個落腳點,綠地為其他房企做出了成功轉型的示范性樣本。

這一范本究竟能否被其他房企所借鑒?在筆者看來,希望渺茫。

結論歸因于兩點:張玉良的背景及基建業務的天然特性。

熟悉張玉良的人都知道,這個65歲的國企董事長,出身于上海公務員體制內,是維護政府關系的一把好手。

有人曾經這樣評價,“張玉良幾乎沒有性格,他與國企打交道是一個面孔,與政府打交道是一個面孔,與國際公司、民企打交道又是一個面孔?!睘榱似髽I,他幾乎可以做任何事情,能夠委曲求全。

“做政府想做的事情”幾乎在一時之間,成為了張玉良在各大公眾場合中的口頭禪。正因此,張玉良被外界譽為“新紅頂商人”。

而與政府保持密切合作,也成為了綠地的行事法則之一,公司做綠化、做保障房、做公建、做城市配套,與政府保持了高度同步。

當然,上海綠地集團本就隸屬于上海市國資委、上海市城投。這一特殊的身份,使得綠地在獲取市政工程的各路資源上,存在著天然的近親。

而在公司的體系中,我們也可以清楚的看到,綠地大基建集團旗下的各類子公司,與地方國企錯綜復雜、股權交織的背景關系。這種深厚的政府關系,也直接推動了綠地能夠深耕基建業務并依此成功轉型。

大型企業與政府之間密切的關系,往往是推動事件順利進展的秉要執本,間接解釋說明了綠地為何總能審時度勢,走走停停,在關鍵的時間節點上演懸崖勒馬的好戲。

這顯然是其他民營房企與綠地之間無法逾越的鴻溝。更何況,基建工程領域的天下,早已被超大型的央企巨擘牢牢占據。

與此同時,基建工程自身所具備的項目特性,在私營房企面前,更是筑起了一道無形的屏障。

基礎項目開發,主要包括軌道交通,機場,港口,橋梁,通訊,水利,房屋等,是一切企業、單位和居民生產經營工作和生活的共同的物質基礎,與房地產開發項目在操作流程、項目立項、規劃審批、方案設計、稅收等方面截然不同。

正因此,相對單純的房地產開發業務,基建業務前期墊資大、項目回款周期長,收益甚微,會嚴重拖累房企的盈利狀況。

正所謂由儉入奢易、由奢入儉難,這點從綠地的財報中也可見一斑。

2018、2019、2020、2021半年報的數據指出,公司房地產業務的毛利率為27.01%、27.58%、26.39%、23.19%,而同期的基建業務毛利率為3.72%、4.31%、4.56%、5.06%,差距顯著。

本就資金面不健康的民營房企,倘若盲目的扎入基建工程,無異于從黑暗中,再次掉進無盡的深淵。

顯然,他山之石難以攻玉。

大象轉身,綠地轉做“土木人”的秘密

尾聲

亂世紛爭,地產的黃金時代已成過眼云煙。

無論是恒大、華夏幸福、新力這類千億房產巨擘的接連倒塌,還是花樣年、當代置業此類“猥瑣發育”百強房企的改弦更張,讓市場已成驚弓之鳥。以至于佳兆業、陽光城這類拒絕躺平為之一搏的房企,也一瞬間置身于輿論效應的烏云之中。

房企的運營邏輯驟變,當大錢變成小錢,快錢轉為慢錢,即使是諸如萬科這類具有國企背景頭部房企,也被迫再次高喊“節衣縮食”籌備過冬。

舊制度正向新世界逐漸變遷,對房企而言,收縮戰線、手握余糧伺機而進,無疑是最為理性的選擇。

雖然近期連續數天股市地產板塊的報復性反彈,如期回應了雙十一前夜金融政策的進一步松動,但活下去的難題,依舊困擾著大多的地產開發商。

有人沉浸在過去不能自拔,有人早已未雨綢繆,改頭換面,決勝千里之外。

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